横浜文化体育館跡地の近くに「リビオレゾン横濱関内」と「東急不動産・中区翁町計画」が建設中。

今回の物件は「リビオレゾン横濱関内」です。が、「中区翁町計画」という東急不動産の予定物件もすぐ近くなので、合わせて(簡単にですが)紹介していきます。

ちなみに、タイトルにある「横浜文化体育館」は1962年に開館し、(1964年の)東京オリンピックでも会場として利用されたほか、様々なアーティストのコンサートや、プロレス、成人式なども行われた場所なので地元の方は非常になじみのある場所ではないでしょうか。

老朽化のため2020年9月に閉館し、その跡地には「横浜ユナイテッドアリーナ」という新たな施設とホテルが建設予定で、2024年4月の開業を目指しています。

物件概要

事業主:日鉄興和不動産
所在地:横浜市中区翁町2丁目
交 通:JR根岸線「関内」駅徒歩5分
    地下鉄ブルーライン「伊勢佐木長者町」駅徒歩5分
総戸数:39戸
構 造・規模:鉄筋コンクリート造地上11階建
面 積:32.21㎡~61.46㎡
間取り:1LDK~3LDK
予定価格:3500万円台~6500万円台
最多価格帯:3700万円台
竣 工:2021年11月中旬

立地の紹介

JRの「関内」と地下鉄の「伊勢佐木長者町」の2駅が徒歩5分という駅近立地ですが、「関内」を利用するほうが多いでしょうか。

周辺をご存じの方ならお分かりいただけると思いますが、このエリアはちょっと歩くと環境がガラリと変わるので、駅距離だけでは判断できない街です。

この物件の現地はオフィスやマンションなどが混在するエリアで、すごくいいわけでもないけど、すごく悪いわけでもないという場所ですが、少し歩くといわゆるドヤ街があります。

買い物利便は、イセザキモールまで徒歩9分の他、スーパー、ドラッグストアなども近く、コンビニもやたらたくさんあり便利です。

現地は南西と南東が道路に面した2面接道の角地で、恵まれた立地ではありますが・・・

隣に斎場と納骨堂を兼ねた建物が建っています。外観は普通のビルという感じなので、それと意識しなければオフィスビルか何かだと思ってしまいますが、さて、この点はどう評価されるでしょうか。

物件の特徴

物件は日鉄興和さんのコンパクトブランド「リビオレゾン」。

全戸南西向きの1フロア4戸の配棟で、角住戸に45㎡の2LDKと61㎡の3LDK、その間に32㎡の1LDKが2つ並ぶという住戸構成です。

61㎡は3LDKとしては、45㎡は2LDKとしてはいずれも狭小ですが、コロナ禍で在宅ワークも増えており、単身者が1LDKではなく2LDK、DINKSが2LDKではなく3LDKというように、「もう一部屋欲しい」というニーズも当然あると思いますので、面積を絞って価格を抑えたタイプも需要はあると思います。

前述の通り住戸はすべて南西向きですが、南西側は細い道路を挟んで建物が建っているため、開放感は期待できない場所です。

共用部では、エレベーターのボタンを非接触式にしたり、エレベーター内のエアコンにプラズマクラスターイオン発生装置、エレベータの混雑状況の表示システムなど、コロナ禍を意識した装備が導入されています。

東急不動産「中区翁町計画」

同じ街区の中では東急不動産の「翁町計画」も建設中です。

こちらは北西と北東が道路に面した2面接道の角地で、街区の中で「リビオレゾン」の対角に位置します。

南側が建物でがっつりふさがれているので、住戸は北東向き・北西向きになりそうです。こちらもコンパクト中心でしょうか。

まとめ

予定価格から推計するに、坪単価は平均で@350~360万円といったところでしょうか。

1R系を除く近年の周辺コンパクトは@320~330万円程度が多かったので、それほど極端に高くなった感じではありません。

隣接する斎場兼納骨堂や開放感の無さなどもあり、個人的にはそれほど評価できる立地ではありませんが、前述した通りこの周辺は少し歩くと環境が激変し、ラブホテルや風俗店が近かったり、飲み屋街だったりとなかなか厳しい場所が多いのも事実。

その中にあっては、まあそこまでひどくないとも思えますが、果たしてどう評価されるでしょうか。